Новости - Страница 72

Монополизация процедуры кадастровой оценки намечена на будущий год.Соответствующий проект закона вступит в силу с 1 января 2017 года. Также будут утверждены такие понятия как индикаторы рынка недвижимости.

Однако, новые нормы будут действовать только в нескольких пилотных регионах. В этом списке уже утвержден столичный регион. Для остальных субъектов страны  будет утвержден переходный четырехлетний период. После того, процедура кадастровой оценки недвижимости будет монополизирована государством, россияне будут иметь право оспорить кадастровую оценку своей недвижимости на основании новых нормативов. На  основании новых правил можно будет переоценивать землю в случае, если рынок, например, просел, и стоимость земли снизилась, а также рассчитать земельный налог,  стоимость аренды и продажи объекта недвижимости. Согласно новому законопроекту, после монополизации, исключительно  государство в лице соответствующих органов будет иметь право проводить кадастровую оценку земельных участков и оценку объектов недвижимости для физических лиц, что, как предполагается, устранит существующие в настоящий момент проблемы кадастровой оценки.

Новый закон, который готовят российские власти, превратит Управляющие компании, ТСЖ и ЖСК в малый бизнес. На этом основании, для них появится возможность оформить льготные кредиты на проведение капитального ремонта.

Однако для собственников квартир такой поворот событий обернется неминуемым повышением тарифов. Дело в том, что  в настоящее время банковский кредит с субсидированной ставкой 10%. могут получить лишь представители малого и среднего бизнеса через Корпорацию развития малого и среднего предпринимательства. Чтобы такая возможность появилась у УК, занимающихся управлением многоквартирными домами, российские чиновники придумали придать им статус предпринимателей. Причем, получить такие льготные кредиты смогут только те УК, где открыт спецсчет, созданный для сбора взносов жильцов на капитальный ремонт. Но любой кредит, даже льготный. требует выполнения обязательств по платежам и также своевременную выплату    процентов. И очевидно, что взносы собственников будут направляться как на сам капремонт, так и на погашение процентов по предоставленному финансированию. При этом, всем известно, что платежи за услуги ЖКХ в России собираются с большим трудом и  несвоевременно, что обязательно будет приводить к просрочкам платежей по займам.

Другими словами, рынок недвижимости, по мнению экспертов,  еще не достиг своего дна. Рост цен предложений на жилье эконом-класса начнется только с ростом доходов населения.

На российском рынке недвижимости продолжается падение цен. И также продолжают падать доходы населения. Однако нижний предел теоретического дна уже наметился. Это реальная себестоимость строительства, и средние показатели потенциальной  прибыли компаний – застройщиков.  Ведь у любого проекта недвижимости есть себестоимость, которая не позволит снижать цены еще сильнее. Уровень монетизации экономики в стране  в 2,8 раза меньше среднемировых значений и в 4 раза меньше, чем в Китае. А себестоимость возведения  жилья эконом-класса в основной массе регионов России составляет примерно  25-27 тыс. руб. за квадрат.

При продаже квартиры можно потерять часть вырученных денег. С нынешнего года вступили в силу новые правила налогообложения физических лиц. Такие правила были и раньше, но только для тех, кто владеет  недвижимостью, менее 3 лет.

Теперь правила распространяются на тех владельцев, у кого недвижимость в собственности не менее 5 лет. Однако нововведения коснутся только тех, кто купил квартиру с 1 января 2016 года. Для остальных сохранится прежний порядок. Также  только 3 года можно подождать тем, кто только что приватизировал квартиру, получил в наследство, по договору ренты, а также в дар от ближайших родственников. Также вводится еще одно нововведение: понятие минимальной стоимости жилья, которое равняется цифре, зафиксированной в кадастре, умноженной на коэффициент, действующий в  регионе. Например, в начале этого года вы купили однокомнатную квартиру  за 4 млн руб и вам срочно понадобились деньги, Вы продаете квартиру за те же 4 млн. Смотрим в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 6 млн рублей. Это значит, что  в глазах государства вы продали квартиру за 6 млн * 0,7, то есть за 4,2 млн. Значит, вам придется заплатить налог с 200 тыс рублей, то есть 26 тыс.Тем, кто получил квартиру бесплатно, придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но не ниже официального минимума. Например, вы продали квартиру за 4 млн, а по кадастру ее цена – 7 млн. Умножаем 7 млн на 0,7, получается 4,9 млн, то есть больше, чем вы получили за свое жилье. То есть налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 млн. Итак, 4,9 * 0,13 = 637 тыс. Если кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше заявленной в договоре, то  придется уплатить налог только с реальной суммы.Теоретически, схема правильная, но на практике все иначе – суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке, часто превышающие рыночную. Уменьшить налог можно, воспользовавшись один раз в год налоговым вычетом в 1 млн рублей. (за исключением квартир, стоимостью меньше 1 млн рублей). Если вы купили квартиру за 10 млн, а продали за 12. и это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. С этой суммы платится налог. Он равен 1 млн * 0,13, - 130 тыс. руб. Если учесть траты на улучшение состояние жилья, то это также поможет сэкономить. Но нужны будут документы, подтверждающие расходы. Например:разработки проектно-сметной документации; расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы; подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям; отделка и другие ремонтные работы.Еще один способ не платить налог – переуступить права. Но он работает только в случае, если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если речь идет о еще не приватизированной квартире. Однако если документы уже оформлены, толучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенного срока. Тогда не нужно будет платить никаких налогов. Те же, кто реализует жилье, чтобы купить новое, может вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости, который составляет 2 млн рублей и предоставляется один раз в жизни.

Через несколько лет в российских городах могут появиться  жилые дома с прозрачными дверями в подъездах. Такими,  какие делают,   например, в Германии. Пробный вариант предполагают построить в столице.

В столице с начала нынешнего года прекратилось строительство домов из так называемой старой серии. В течение  ближайших трех лет в столице страны хотят построить порядка пятидесяти пробных жилых домов из  новой серии. Их будут отличать не только  прозрачные входные двери в подъезды, но и  социальная и торговая инфраструктура, расположенная  на нежилых первых этажах, а также гибкая планировка квартир, переменная этажность корпусов, выразительность фасадов, нежилые первые этажи. Первые этажи новых домов будут отданы под магазины, кафе, салоны красоты, ателье, ремонтные мастерские и другие необходимые услуги. Всего домов  появится пока только  пятьдесят. Строить их будут как за счет столичного бюджета, так и на средства инвесторов. Уже сегодня новые здания находятся в разной стадии строительства. Некоторые дома еще пока только проектируются, а какие-то уже начали возводить.

В настоящее время кредитные учреждения  не имеют ограничений при установлении штрафов за просрочку ипотеки. Однако согласно новому законопроекту размеры штрафов и пени за просрочку по ипотеке будут снижены.

Известны случаи, когда банки устанавливают совершенно неприемлемые штрафы за просрочку ипотечных платежей. Например, известны случаи, когда они достигают 100-200 процентов годовых и по этому поводу часто  возникают судебные разбирательства. Однако теперь права ипотечных заемщиков будут более защищены новым, одобренным российским правительством. законопроектом. Согласно документу, размер неустойки для физических лиц, просрочивших платеж по ипотечному кредиту, будет ограничен. Размер неустойки планируется установить по аналогии с Федеральным законом «О потребительском кредите», когда максимальная сумма штрафа или пени не может превышать либо 20 % годовых, либо 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств. Между тем, правительство не считает возможным уравнять потолок максимальной неустойки по ипотеке с потребительскими  займами. По мнению чиновников, предельный размер неустойки по кредитам ипотеки должен быть ниже.

Прошлый год дал стране  2700 обанкротившихся компаний -застройщиков. Это в пять раз больше, чем в 2014 году. За первый месяц  нынешнего года банкротами были  признаны  более 167 компаний, что более, чем на 80% больше, чем за тот же период предыдущего года.

Начало нынешнего года не обнадеживает. Ситуация не улучшается. Большинство банкротств  приходится на небольшие  строительные предприятия – подрядчиков и субподрядчиков. Это можно  объяснить  ростом объема непогашенных обязательств, которые приводят к срыву обязательств генеральных подрядчиков, снижению темпов строительства и замораживанию объектов. Кроме того, большой  проблемой для многих строительных компаний  оказался и рост стоимости строительных работ на 8-10%.Также в прошлом  году упали и объемы строительных работ. Между тем, в девелоперских декларациях прошлый год был отмечен активным вводом жилья в эксплуатацию. В стране было введено в строй 83,8 млн кв. м жилья. Это лишь на 0,5% меньше, чем в 2014 году. Это произошло потому, что  большая часть сданных строительных проектов была заявлена еще до 2014 года. Доля новых проектов, начатых в прошлом году, в общем объеме строительства жилья составляла 13%, тогда как в 2014 году – 44%.

За несколько лет существования материнского капитала ни разу не давалось четкого определения статуса такой недвижимости. Однако Верховный суд РФ поставил точку в этом вопросе.

По Семейному кодексу (ст. 38 и 39) в случае развода разделу имущества между супругами подлежит только общее имущество, нажитое в браке. В этот список общего имущества входят и денежные выплаты, полученные каждым из супругов. Но общими, согласно статье 34-й Семейного кодекса, будут лишь денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения, Средства же материнского капитала по закону имеют целевое назначение и  поэтому не могут являться совместно нажитым имуществом, а значит, не подлежат разделу между супругами. Причем неважно, деньги были потрачены на это целиком или частично. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила, что это исходит из того, что материнский капитал можно потратить на строго прописанные в законе цели. Улучшение жилищных условий семьи – одна из этих целей. Также по закону квартира, купленная на материнский капитал, должна быть в обязательном порядке оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи - родителей и детей, включая  не только  тех детей, после рождения которых, государство предоставило родителям денежные средства, но и других детей, имеющихся в семье.

Главными ошибками при сдаче жилья в аренду эксперты считают нежелание владельцев квартир становиться гибче и идти на уступки потенциальным квартиросъемщикам.

В период экономической нестабильности на рынке недвижимости наблюдается падение спроса на аренду жилья. А вот предложений о сдаче жилья в аренду достаточно много. Однако владельцы квартир не желают признавать этот факт. Между тем,  потенциальные квартиросъемщики стали намного тщательнее выбирать жилье. И хотят владельцы жилья или нет, но им придется становиться гибче, если они хотят сдавать в свое жилье. Во- первых, нежелание  хозяев снижать арендную плату является самой  частой причиной зависания квартир на рынке недвижимости. Также мешают удачной сдаче в аренду  денежный расчет в валюте. Ведь при скачке доллара, например, квартиросъемщикам придется платить больше, хотя формально стоимость квартиры не изменится. Поэтому лучше устанавливать цену в рублях. Также надо понять, что  сейчас – не лучшее время для установки жестких условий для арендаторов. Так, многие собственники отказывают в жилье тем, у кого есть  дети, домашние питомцы, и даже  парам, не состоящим в официальном браке.  Эти ограничения приведут к тому, что  арендодатели останутся без клиентов. Также  в сегодняшних условиях экономического кризиса важны  уступки для своих потенциальных квартиросъемщиков. Например, самим хозяевам сделать ремонт или оплачитать коммунальные платежи. Или же эти  расходы возложить на плечи клиентов, но тогда предоставить им скидку.

Цены на рынке недвижимости стабилизируются осенью 2016 года.  Первые шаги к стабилизации  на рынке недвижимости уже начались. И нынешнюю весну можно считать очень показательной.

Первые шаги к улучшению ситуации на рынке недвижимости можно видеть уже сейчас Существенное укрепление рубля, имевшее место последнее время, окончательно остановило сползание вниз цен на недвижимость. Если заявленный  бюджет, представленный  правительством России, будет соответствовать действительности и ВВП не будет падать, то, процесс снижения цен на квартиры и стабилизации цены на рынке недвижимости, который начался сейчас,  продолжится. Таким образом, при стабильности национальной валюты, рынок недвижимости «оживится» уже к осени 2016 года. Также увеличится количество  сделок с недвижимостью, если национальная валюта будет стабилизироваться. Укрепление рубля, заметное в последнее время,  остановило рост цен на недвижимость. Особенно в столичном регионе, особенно в долларовом выражении. И если укрепление рубля продолжится, то долларовые цены, скорее всего, продемонстрируют отскок. В рублевом выражении стоимость, например. московского жилья пока топчется на месте на уровне 170 тысяч рублей за квадрат. Примечательно, что рынок новостроек даже показал некоторый отскок показателей по итогам февраля, причиной чего стали опасения по поводу отмены льготной ипотеки.Рынок аренды также  будет стремиться  к росту. Аренда недвижимости до сих пор является актуальной - она не на подъеме, но стабильная. В 2014-2015 годах сделки по аренде остались на том же уровне, хотя за это время произошло много изменений: повышение тарификации коммунальных услуг и налога на недвижимость.