Новости - Страница 61

Себестоимость производства квадратного метра жилья за прошедшие  месяцы этого  года  увеличилась почти на 7% , что может спровоцировать увеличение стоимости жилья. Однако некоторые считают, что речь идет об искусственном нагнетании ситуации.

Полтора года назад в России стали дорожать стройматериалы. Арматура выросла в цене на 50%, цемент подорожал на 10%, чистовые материалы для отделки – на 10–15%. Рост себестоимости производства квадратного метра привел к повышению цен на жилье. Средняя стоимость 1 кв. м в России сегодня составляет  42,52 тыс. рублей, что почти на 3 тыс. рублей больше цен 2015 года. Между тем, большинство руководителей строительных организаций считают сложившуюся экономическую ситуацию в строительстве  вполне приемлемой и никто не планирует  цены снижать.

По прогнозам экспертов, стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости  до конца года может вырасти на 25%. С тем, что стоимость жилья будет расти, согласны и практически половина жителей страны.Однако, есть определенный парадокс.  Поднимать цены застройщиков заставляет именно рост себестоимости строительства, хотя многие проекты на первичном рынке находятся на ранней стадии строительства, что само по себе должно удешевлять квадратный метр. Налицо противоречие между аргументацией строителей по поводу повышения цен и платежеспособным спросом. Если учитывать только продажи строительных компаний – рост цен присутствует, если учитывать переуступки и продажи только что оформленного жилья – получим либо отсутствие роста, либо падение цен.

Между тем, некоторые специалисты склоняются к тому, что ситуация нагнетается искусственно, чтобы люди покупали сегодня и не отклыдывали покупку на завтра.И на самом деле стомость жилья сохраняет стабильность или даже снижается при реальных продажах. Ведь строители не могут следовать странной логике  и выставлять цены, основанные на своей себестоимости, зная при этом, что  у людей может не быть денег, и они не будут покупать жилье по завышенным ценам. Застройщики жилья понимают, что повышать цену на жилье невыгодно, Несмотря на возрастание себестоимости строительства, в 2016 году они будут стараться сохранить цены на существующем уровне. Рост стоимости квадрата отразится на покупателях с материнским капиталом и субсидиями, в том числе ипотекой.

C самого первого дня своего создания ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» осуществлял свою деятельность  по принципу абсолютной реалистичности и максимальной открытости перед клиентами.

Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Я много лет работаю в  области недвижимости. Причем сам начинал познавать этот бизнес в качестве обычного агента. Поэтому я могу сказать, что знаю всю рабочую кухню риэлтора на рынке недвижимости. Я изучил все тонкости и нюансы этого рынка. Я знаю все преимущества и недостатки риэлтерской деятельности. И когда в моей жизни встал вопрос о создании собственного бизнеса я уже тогда знал имел свою собственную концепцию и стратегию его развития. Изначально мной была  разработана  иная  концепция, другой путь.

Сегодня Информациооно- Аналитический Центр Недвижимости «НАСЛЕДИЕ» предлагае своим клиентам полный  спектр профессиональной  информации – от теоретической, - в виде  аналитики, статистики, прогнозов, тенденций и перспектив до практической – в виде абсолютно реального рынка недвижимости. Без красивых маркетинговых картинок и  замысловатых и непонятных для неискушенного человека пиар – ходов.

Разумеется, от базовой части работы никуда не денешься. И у нас ведется такая работа в полном объеме. Наши сотрудники также выезжают на показы, заключают договоры по купле – продаже объектов. Но с каким качеством все это делается! И какие критерии качества обслуживания разработаны в нашей компании. Именно эти нюансы делают компанию ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» уникальной.  Наши специалисты постоянно и скрупулезно перерабатывают и перепроверяют всю информацию по объектам на предмет актуальности и реалистичности. Эти качества являются основополагающими принципами работы у нас в компании. Абсолютная актуальность и реальность - это наша идеология,  направленная  на максимальное удовлетворение потребностей клиента. В своей базе мы выдаем исключительно  качественную, достоверную, абсолютно реальную  информацию. У нас нет заманчивых для клиента, но не существующих в природе предложений - заманух, которыми, как правило, увы. привлекают клиентов почти агентства по недвижимости.

 Нашим специалистам не стыдно смотреть в глаза клиентам, не нужно ничего сочинять, придумывать, выкручиваться и ситуаций. Мы уважаем своих клиентов, а клиенты уважают нашу работу. Мы  следим за качеством своей работы и ценим свою репутацию.

Объем ипотечного кредитования в Краснодарском крае за прошедший период нынешнего года вырос  почти в  полтора раза. Предполагается, что по итогам года объем  ипотечного кредитования возрастет  на 10 процентов.

За прошедший период нынешнего года в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму 11 млрд руб, что в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотека выросла не только в денежном, но и в количественном выражении. Это связывают  преимущественно  с низкой  процентной ставкой в банках. Общий объем  ипотечных кредитов составляет порядка 1,5 млрд руб. что на 21% больше по количеству и на 35% по сумме чем в аналогичный период прошлого года. Благодаря программе ипотечного кредитования с господдержкой  банки получат  и  дополнительный рост количества заемщиков. К оживлению ситуации  на рынке недвижимости на Кубани привели и в том числе слухи о том, что государственную поддержку могут отменить. В этом году  активизировались и частные инвесторы, которые опять начали вкладывать средства в недвижимость. Поддержку ипотеке  оказывают госсубсидирование процентных ставок на новостройки, а также вторичное жилье. Есть тенденция, что объемы кредитования будут смещаться в сторону "вторички": клиенты все чаще сомнваются в способности застройщиков в срок сдавать строительные  объекты.  Покупатели в итоге склоняются к покупке на вторичном рынке. В связи с этим застройщики находятся в опасном положении - если программа господдержки будет закрыта, "первичка" непременно просядет. Более того, доходы населения продолжают падать. Ипотека сегодня позволительна только 20 % россиян.

Российские чиновники хотят амнистировать самовольно произведённые перепланировки в квартирах, если они  не представляют собой угрозы для всего здания

Согласно новому закону  от ответственности будут освобождены те собственники жилья, кто  перепланировал свою квартиру  до 1 марта 2005 года. Также простят тех, кто сделал это нелегально и один раз  позже вступления в силу Жилищного кодекса.

Согласно документу, за впервые совершенное административное правонарушение, связанное с самовольным переустройством или перепланировкой жилых домов и помещений, «не повлекших возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, а также угрозы повреждения целостности здания и (или) его конструкций», собственника жилища строго не накажут, а только предупредить.

Кроме того, сама  процедура согласования перепланировки станет проще. Предполагается, что в регионах будут установлены    типовые проекты, по которым проще будет получить визу у чиновников. А также  появится реестр  работ, не требующих согласований.

Сфера недвижимости, как сегмент экономики, поддается математическим расчетам и прогнозам, которыми располагают профессиональные риэлторы. Их задача помочь клиенту грамотно использовать текущую экономическую ситуацию.

Александр Чапкий, генеральный директор ИАЦН «Наследие».

Несмотря на то, что за прошлый год было выдано рекордное количество банковских кредитов, можно заметить, что денежный рынок недвижимости постепенно сжимается. Мы наблюдаем  нестабильную, «рыхлую» ситуацию на рынке. Причиной этому служит и общий экономический спад в стране, и  колебание курса доллара, и снижение уровня доходов населения. То есть сделки с недвижимостью совершают только те, кому это надо сделать срочно по каким- либо субъективным причинам. При этом далеко не у всех есть понимание того, что в период экономического спада, цена  на объект недвижимости должна быть ниже рыночной. Только в этом случае есть шанс, что найдутся покупатели. В случае. если цена будет установлена  рыночная, или выше, вероятность продажи объекта резко снижается. Большинство продавцов испытывают сейчас трудности с продажами. Крайне редки случаи, когда появляются покупатели, реально готовые в финансовом плане к совершению сделки с недвижимостью. Это происходит отчасти потому, что продавец всегда  хочет продать свой объект недвижимости дороже, что для него видится вполне логичным. Покупатель же хочет купить дешевле, и он тоже считает себя правым. Никто не хочет уступать в этой гонке повышения цен. Хотя, как правило, это не что иное,  как  искусственное, ничем не подкрепленное  надувание цен, которое никогда не приведет к нужному результату ни одну из сторон. Сфера недвижимости, как любой сегмент экономики, поддается математическим расчетам и прогнозам, которыми располагают профессиональные риэлторы. Они знают, что если в один временной период выжидание продавцом «своего» покупателя вполне обоснованно, то в другом внешне похожем случае такое выжидание ни к чему не приведет. Причина этому кроется в принципиально различной самой природе экономического кризиса, которая диктует свои правила и о которой продавцы недвижимости  не подозревают. И здесь крайне важна роль квалифицированного специалиста, который грамотно и доходчиво сможет объяснить игрокам рынка, «кто виноват и что делать?», поскольку ни продавцы, ни покупатели в большинстве случаев не имеют четкого представления о реальной ситуации на рынке. Словом, правила игры на рынке недвижимости несколько меняются и эволюционируют, что вполне закономерно. Сейчас наметилась новая тенденция. Все больше продавцов готовы платить риэлтору за продажу своего объекта недвижимости. В частности, мы наблюдаем это сегодня в Краснодаре, где продавцы оказались более лояльны, чем, например, в Ростове - на - Дону. Риэлтерским агентствам также более комфортно работать при  условиях, когда финансовая составляющая сделки лежит на обеих сторонах – и на покупателе и на продавце. Именно такая практика используется практически во всем мире.

В целях возмещения гражданам убытков и завершения  строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в стране  создается государственный фонд долевого строительства.

Механизмы банковской гарантии и страхования ответственности застройщиков  оказались на деле малоэффективными мерами, поэтому создание государственного компенсационного фонда долевого строительства многие считают правильным шагом при условии, что все необходимые  нюансы будут прописаны и получат юридическую силу. Новая структура будет сформирована за счет средств, отчисляемых застройщиками  сегодня в страховые компании, – 1% от суммы каждого договора долевого участия. Объем фонда может составить 30–35 млрд рублей в год. Предполагается, что  эти средства будут направлены на завершение новых долгостроев.При банкротстве девелопера и замораживании строительного объекта рассчитывать на помощь банков и страховых компаний не приходится, слишком редки такие случаи. Компенсационный фонд сможет постепенно решить  проблему дольщиков при условии, если средства, перечисляемые застройщиками, будут находиться в Резервном фонде или в крупных госбанках и не станут вовлекаться в коммерческий оборот.

Однако не все игроки строительного рынка разделяют мнение, что появление «копилки» для застройщиков поможет решить проблему обманутых дольщиков.

Между тем, число обманутых дольщиков не уменьшается. На сегодняшний день в России насчитывается около  75 тысяч обманутых дольщиков и 943 зарегистрированных проблемных объекта строительства, по которым возбуждено 2115 уголовных дел.

Сама идеология нашей компании направлена на максимальное удовлетворение потребностей клиента. В своей базе мы имеем исключительно качественную, достоверную, абсолютно реальную  информацию.

Александр Чапкий – Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Я много лет работаю в сфере  недвижимости. Начинал с самых азов,  сам был агентом, изучил все тонкости и нюансы, все преимущества и недостатки риэлтерской деятельности и могу судить об этом.

 Почему у нас в стране за прошедшие двадцать лет агент недвижимости не превратился в профессиональную уважаемую профессию? Почему не выросло поколение  профессиональных агентов недвижимости? Да потому, что сами агентства недвижимости  дискредитировали себя, и многие продолжают это делать и сейчас.  Потому что в основной массе в эти компании приходят работать те, кто не нашел себя нигде больше. А главным преимуществом соискателя при устройстве на работу в агентства недвижимости является его умение  красиво и убедительно лгать. Во всяком случае, именно это качество ценили в свое время  мои работодатели, к которым я лет двадцать назад устраивался на работу. Такие компании культивируют полумошеннический набор навыков, устраивая тренинги на тему: «как лучше отжать деньги у клиента». Они проводят съезды, семинары, мастер – классы, где учат манипуляции людьми. Даже слухи ходили, что иные агентства якобы применяют специальную гипнотическую методику для воздействия на человека. То есть там другая модель работы и единственная задача - максимальное извлечение прибыли. О клиенте думают в самую последнюю очередь, если вообще о нем думают. Когда я изучил досконально эту кухню, пришло понимание, что так работать нельзя. Это тупиковый путь. И рано или поздно это поймут все агентства. Те, кто не захочет или не сможет это понять,  просто исчезнут с рынка недвижимости.

При создании собственной компании у меня было совершенно точное понимание, как работать нельзя. Я стремился к построению абсолютно реальной компании, главными критериями которой будет – профессионализм, актуальность базы, высокое качество оказания услуг и востребованность со стороны клиентов. Сегодня о наших успехах могут сказать десять открытых филиалов в городах Ростовской области, причем один из них – по франшизе, уникальная автоматизация  рабочего процесса на основе разработанной нашими специалистами СРМ - системы и многое другое.

По самым оптимистичным предположениям порядка  25% застройщиков жилья в России находятся в зоне предполагаемого банкротства. Уже к следующему году на строительном рынке могут остаться  только самые крупные девелоперы.

Ситуация, в которой сегодня оказались строительные компании, действительно плачевная. Банкротство или финансовые трудности грозят 60-70% застройщиков. Даже четверть тех компаний, у  которых до недавнего времени не было очевидных проблем, сейчас находятся в зоне риска. Только в прошлом году свое банкротство официально подтвердили  7-8% строительных компаний. Таким образом, предполагается, что уже к будущему году со строительного рынка уйдут все мелкие застройщики. Главной причиной сложившейся ситуации является  нехватка средств у мелких застройщиков. Кроме того, многие  девелоперы  имеют кредиты, возведенное ими жилье почти  не продается, прибыль значительно упала, и новые кредиты получить практически невозможно.  Такой замкнутый круг, в котором оказались строительные компании, толкает их объявить о своем банкротстве. Продажи заморозились во многих проектах, девелоперы подсчитывают убытки. В сегменте городской недвижимости ситуация ненамного лучше. Кроме того, сегмент загородной недвижимости бизнес-, элит- и премиум класса также  испытывает трудности сейчас.  Если квартиры эконом -класс и класса комфорт еще продаются, то жилье элит-, бизнес- и премиум классов продать сейчас крайне тяжело. Чтобы поддержать строительный рынок, российские власти  решили не предъявлять завышенных требований к собственным средствам компаний-застройщиков. Размер уставного капитала застройщиков будет зависеть от общей площади объектов, которые они будут строить. Например, компаниям, собравшимся строить 1,5 тыс. кв. м жилья потребуется минимальная сумма уставного капитала составит 2,5 млн руб., а для компаний, начинающим возведение более 500 тыс кв. м.  максимальная объем капитала составит – 1,5 млрд руб. Пока размер уставного капитала компаний не будет соответствовать требованиям закона, получить новые разрешения на строительство застройщики не смогут.

Определение кадастровой стоимости в настоящий момент крайне неэффективно и нарушает права граждан и юридических лиц. Российские власти предлагают сделать ее методику более гибкой, с возможностью оспаривать кадастровую оценку жилья в досудебном порядке.

Российские власти  хотят  изменить методику кадастровой оценки, сделать ее более гибкой к соответствующим экономическим условиям конкретной территории, конкретного субъекта, конкретного муниципального образования. Также предлагается закрепить в законе досудебный порядок оспаривания оценки. Кроме того, предполагается  создание института государственных кадастровых оценщиков  с соответствующими полномочиями по определению кадастровой стоимости. По мнению чиновников, такой подход позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение ее результатов, что является важным и необходимым условием для развития рынка недвижимости. Однако  в ходе работы над законопроектом, изменяющим систему кадастровой оценки недвижимости, чиновники увидели, что в случае принятия законопроекта, россияне не получат защиты от резкого повышения налогов на землю и квартиры. Другими словами, госмонополия на кадастр не защитит граждан от роста налогов, а их возможности оспорить кадастровую оценку, на основе которой начисляются имущественные налоги, напротив, сократятся. В результате, ни одно изменение, предложенное правительством, не сможет решить ни одну из проблем, с которыми в настоящее время сталкиваются физические и юридические лица. Передав функции по кадастровой оценке от частных учреждений к государственным,  изменится лишь статус оценщиков недвижимости. 

Подавляющее большинство компаний недвижимости сегодня  - это как большие супермаркеты, в которых  наряду с реальным товаром есть много ярких рекламных картинок  о товаре,  который вот – вот появится на прилавках. На чем построен маркетинг компаний недвижимости?

Александр Чапкий – Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Базовая схема, на которой построена работа Агентств недвижимости, заключается в том, что агент стремится создать  у клиента устойчивое ощущение, что он везде опаздывает. Тот объект, который был нужен клиенту, продан буквально вчера. Однако клиента убеждают подождать, потому что «завтра будет лучше, чем вчера». Затем  он ведет клиента на показ, показывает первое попавшееся жилье и убеждает покупателя, что это лучшее, что есть на рынке, что  лучше уже не будет,  и что надо брать не раздумывая.  Такова работы агентств и она практикуется практически  везде.

Деятельность агентств направлена, по большому счету, не на удовлетворение потребностей клиента.  И сотрудники исходят не от реальной базы данных об объектах недвижимости, а от количества входящих звонков. Это практикуется даже в крупных агентствах, не говоря уже о мелких. То есть для того, чтобы пошел поток клиентов, поступало больше звонков, агентство создает видимость деятельности. Потому что так дешевле. За размещение каждого реального объявления об объекте недвижимости компания должна  заплатить деньги. А если  таких денег нет, агентства начинают в огромных количествах выдавать за реальные объекты различные фейки,  «заманухи», и прочие несуществующие объекты.

База объектов недвижимости  в таких компаниях представляет собой устаревший  хлам. Никто не старается поддерживать  ее актуальность. Компании  выдают своим клиентам  до 90% непроверенных объявлений, создающих впечатление наличия широкого выбора объектов. Также клиентов привлекают  объектами с очень низкой ценой. Люди видят их на сайте, начинаются  звонки, все хотят посмотреть, в надежде, что им повезет. Но их разочаровывают типовой фразой, что по этому объекту только что получен задаток, но якобы есть такие же, только чуть дороже.  Такая  смута нужна, чтобы  дезориентировать клиента, посеять в нем панику. Такой профанацией занимаются  99 % всех существующих сегодня агентств недвижимости. В итоге, большая часть эфира засорена мусором.  Этот порочный круг зародился в 90-е,  и существует по сей день. Разумеется, такая ситуация отнюдь не способствует повышению доверия к риэлторам  и  агентствам недвижимости в целом.

Именно поэтому, после того, как я досконально изучил изнанку российского риэлтерского бизнеса, моей целью всегда было стремление разрушить сложившуюся порочную практику и построить принципиально новый риэлтерский бизнес, основанный на исключительно реальной базе данных объектов недвижимости и профессиональном оказании качественных услуг клиентам. Я счастлив, что мне это удалось.